【MyGoNews林湘慈/綜合報(bào)導(dǎo)】許多房市專(zhuān)家、地產(chǎn)大師或名嘴在新聞媒體、網(wǎng)路媒體陸續(xù)發(fā)表評(píng)論，宣稱(chēng)紅單只是一種購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)書(shū)，紅單買(mǎi)賣(mài)屬於(契約自由)，頂多是道德層次的問(wèn)題，並不違法；竹縣消保官靳邦忠再次呼籲，任何業(yè)主，不管是建商、代銷(xiāo)公司、仲介公司、掮客、網(wǎng)紅、部落客或房市專(zhuān)家，只要涉及預(yù)售屋銷(xiāo)售行為就統(tǒng)一適用上述法律規(guī)定，所以它絕對(duì)是一個(gè)法律層面的問(wèn)題。
 
現(xiàn)在一般人的認(rèn)知，紅單買(mǎi)賣(mài)若是在取得建照之前的銷(xiāo)售行為，那是違法，取得建照之後開(kāi)賣(mài)之前所謂的潛銷(xiāo)期銷(xiāo)售紅單並不違法；但就法律觀點(diǎn)來(lái)看，只要是預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)正式簽訂之前，所有的銷(xiāo)售行為都是屬於紅單買(mǎi)賣(mài)，都必須符合上述表格的法律規(guī)範(fàn)。
 
一、於建照未取得之前先行販?zhǔn)郏阌袕V告不實(shí)及以欺罔行為影響交易秩序之嫌。
 
在沒(méi)有取得建照之前，本來(lái)就不應(yīng)該銷(xiāo)售，除了違反公寓大廈管理?xiàng)l例第58條罰4~20萬(wàn)元外，隱瞞未取得建照之事實(shí)，也涉及以廣告不實(shí)影響交易秩序違反公平交易法。依公平交易法第21及25條公平會(huì)可裁罰5萬(wàn)~2500萬(wàn)元，經(jīng)勸導(dǎo)仍不停止可處罰10萬(wàn)~5000萬(wàn)。
 
二、必須具有專(zhuān)業(yè)證照並取得建物所有權(quán)人同意或委託銷(xiāo)售
 
取得建照之後也不是任何人都可以從事預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)的銷(xiāo)售行為，須具不動(dòng)產(chǎn)代銷(xiāo)經(jīng)紀(jì)業(yè)資格且須取得建物所有權(quán)人的書(shū)面同意或委託銷(xiāo)售，始可以辦理預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)相關(guān)銷(xiāo)售行為；違反者依不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例第5條、第7條及第32條課罰10萬(wàn)~30萬(wàn)，經(jīng)禁止之後仍繼續(xù)營(yíng)業(yè)，得處一年以下有期徒刑。
 
三、必須提供完整契約書(shū)讓消費(fèi)者審閱
 
已具備上述資格條件，若與消費(fèi)者合意之後，就必須提供完整契約書(shū)供消費(fèi)者審閱，如果沒(méi)有提供就違反消費(fèi)者保護(hù)法第11條之1、第17條、第56條之1，可處罰3到30萬(wàn)元，如仍不改進(jìn)可以按次連續(xù)處罰5到50萬(wàn)。
 
預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)不同於一般商品的銷(xiāo)售，售價(jià)動(dòng)輒數(shù)百上千萬(wàn)元，契約簽訂又屬專(zhuān)業(yè)，所以政府為了保護(hù)消費(fèi)者，自2001年開(kāi)始就積極從法律規(guī)範(fàn)來(lái)健全交易市場(chǎng)、 保護(hù)消費(fèi)者，尤其只要是銷(xiāo)售預(yù)售屋，就必須提供完整定型化契約讓消費(fèi)者審閱， 絕對(duì)沒(méi)有所謂的建案開(kāi)賣(mài)前後之分。
 
為什麼只有開(kāi)賣(mài)之後，才要提供完整的契約書(shū)，難道在開(kāi)賣(mài)之前，就不是在賣(mài)這個(gè)預(yù)售屋嗎？從群組的要約促銷(xiāo)、辦說(shuō)明會(huì)、標(biāo)的物約定簽約、收款退款、全部皆為買(mǎi)賣(mài)預(yù)售屋行為之一部分，目的就是在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋，具有不可分性，應(yīng)一體適用內(nèi)政部版定型化應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)辦理，若違反則適用消保法第56條之1。
 
只要是簽約就必須有完整的契約書(shū)提供消費(fèi)者事先審閱，不管是訂購(gòu)意願(yuàn)書(shū)、預(yù)定單、暫訂單、代定單……各式名稱(chēng)，使用這些名稱(chēng)不也是在跟消費(fèi)者簽訂契約了嗎？而且從字面的意義上，更確定業(yè)者與消費(fèi)者之間必須還要再簽訂另一份契約，可能讓人產(chǎn)生是否有意轉(zhuǎn)售的聯(lián)想，既然簽約就必須符合消保法上所規(guī)定，簽訂完整契約，沒(méi)有完整的契約書(shū)就不能跟消費(fèi)者簽約。
 
四、不可有損害消費(fèi)者權(quán)益之虞
 
另外如隱瞞未經(jīng)建物所有權(quán)人同意即行銷(xiāo)售並收受價(jià)金，如有造成多數(shù)消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)受有損害之(虞)者，或以欺罔之行為影響交易秩序，依消費(fèi)者保護(hù)法第36條、58條得處6到150萬(wàn)元，或依公平交易法第25條及42條，得處以5萬(wàn)到2500萬(wàn)元， 若仍不改善，最高還可以罰到5000萬(wàn)元。
 
五、揪團(tuán)團(tuán)購(gòu)屬營(yíng)利行為不涉及契約自由
 
用5萬(wàn)~15萬(wàn)元就可以買(mǎi)到一個(gè)房屋訂購(gòu)單，跟簽訂契約時(shí)必須拿出房屋總價(jià)的5~10%相比，成本相對(duì)低廉，難怪200戶(hù)的預(yù)售屋建案開(kāi)賣(mài)之前就有100多戶(hù)被團(tuán)購(gòu)者鎖單，整批轉(zhuǎn)給業(yè)者之後，業(yè)者便可對(duì)外宣稱(chēng)開(kāi)賣(mài)即銷(xiāo)售一空。
 
靳邦忠指出，部分人士藉揪團(tuán)團(tuán)購(gòu)的方式跟建商或代銷(xiāo)公司談判，與一般仲介公司代表買(mǎi)方跟賣(mài)方議價(jià)斡旋有何不同？揪團(tuán)者可挾其優(yōu)勢(shì)，利用跟建商談判的機(jī)會(huì)從中牟利，甚至趁機(jī)哄抬房屋價(jià)格。所謂的契約自由是針對(duì)消費(fèi)者，而非業(yè)者，業(yè)者為營(yíng)利揪團(tuán)跟契約自由有何關(guān)係？既然要營(yíng)業(yè)就應(yīng)該接受行政監(jiān)督，所謂的房市專(zhuān)家，不能用似是而非的言論，混淆大衆(zhòng)視聽(tīng)。
 
六、結(jié)語(yǔ)
 
限制業(yè)者販?zhǔn)奂t單的法律層面，消保官靳邦忠希望藉此機(jī)會(huì)能夠透過(guò)各家媒體，把這些法律觀念說(shuō)明清楚，販賣(mài)紅單並不是像名嘴說(shuō)的不違法，只是道德的問(wèn)題，我有必要出來(lái)說(shuō)明事實(shí)以正視聽(tīng)，也希望以後從事相關(guān)銷(xiāo)售行為的業(yè)者，能夠了解法律的所有規(guī)範(fàn) 並且遵行。
 
靳邦忠再次強(qiáng)調(diào)，身為政府的一員，我們樂(lè)見(jiàn)大新竹地區(qū)蓬勃發(fā)展，房市欣欣向榮，絕對(duì)無(wú)意打壓房?jī)r(jià)，但維持一個(gè)正常的交易環(huán)境和理性的房市交易秩序，政府責(zé)無(wú)旁貸。所以我們嚴(yán)格禁止紅單的轉(zhuǎn)售，各機(jī)關(guān)加強(qiáng)查緝，就是為了健全房市交易，讓房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)更透明公開(kāi)，以確保消費(fèi)者的權(quán)利。